В среду, 30 сентября 2026 года, средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой в США достигла 7,6% — максимального уровня с конца 2023 года. Это была цифра из ежедневного опроса кредиторов Mortgage News Daily. Другие источники давали значение чуть ниже, но с тем же направлением движения: еженедельный опрос Primary Mortgage Market Survey от Freddie Mac показал 7,28% на 1 октября — против 7,03% неделей ранее и 6,34% годом ранее. Опрос кредиторов Bankrate показал 7,43% на 1 октября при среднегодовом значении 2025 года в 6,66%. Ставка Optimal Blue по стандартным 30-летним кредитам выросла на 68 базисных пунктов, или 0,68 процентного пункта, за один месяц сентябрь.

Причина лежала не в сфере жилья. Это была история рынка облигаций. Доходность 10-летних казначейских облигаций выросла до 5,34% в начале торгов 1 октября — максимального уровня с 2002 года. Доходность 30-летних облигаций подскочила до 5,69% — 24-летнего максимума. За три месяца, закончившихся 1 октября, доходность 10-летних облигаций показала самый крупный квартальный скачок с 1994 года.

А Федеральная резервная система, на помощь которой рассчитывали многие покупатели жилья, двинулась ровно в противоположном направлении. 16 сентября 2026 года ФРС повысила базовую ставку на 25 базисных пунктов до целевого диапазона 3,75%–4,00% — первое повышение более чем за три года.

В этой статье мы разберём, как на самом деле формируются ставки по ипотеке, почему ставка ФРС служит плохим ориентиром для того, что в итоге предложат заёмщику, что вызвало сентябрьскую распродажу на рынке облигаций, как рынок жилья, уже находящийся вблизи 30-летнего минимума по объёму продаж, поглощает подобный шок, и чего теперь ожидают прогнозисты.

Как на самом деле формируется ставка по ипотеке

Распространено мнение, что ставки по ипотеке устанавливает Федеральная резервная система. Это не так. ФРС устанавливает ставку по федеральным фондам — ставку овернайт, по которой банки кредитуют друг друга резервами. Эта ставка служит якорем для очень краткосрочных заимствований: кредитных карт, кредитных линий под залог жилья, бизнес-кредитов, привязанных к первоклассной ставке (прайм-рейт).

30-летняя ипотека — это долгосрочный актив. Большинство таких кредитов объединяются в ипотечные ценные бумаги и продаются инвесторам, которые сравнивают их с очевидной альтернативой: кредитованием правительства США на сопоставимый срок. Обычным ориентиром служит 10-летняя казначейская облигация, поскольку, хотя номинальный срок ипотеки составляет 30 лет, типичный кредит погашается примерно за десять лет.

Таким образом, цепочка выглядит так. Инвесторы требуют определённую доходность за владение 10-летней казначейской облигацией. Сверх этого они требуют дополнительную маржу, называемую спредом, за владение ипотечным долгом вместо неё, поскольку ипотека несёт риск досрочного рефинансирования заёмщиками и менее ликвидна, чем казначейские облигации. Ставка по ипотеке, предлагаемая домохозяйству, примерно равна доходности 10-летних казначейских облигаций плюс этот спред плюс собственные издержки кредитора. Если меняется доходность 10-летних облигаций, вместе с ней меняется и ставка по ипотеке.

Почему доходность растёт, когда облигации падают

Доходность облигации и её цена движутся в противоположных направлениях. Казначейская облигация выплачивает фиксированный поток процентов. Если инвесторы продают облигацию и её цена падает, тот же фиксированный платёж теперь представляет собой более высокую доходность относительно меньшей цены покупки, поэтому доходность растёт. Таким образом, растущая доходность — не признак щедрости государства. Это признак того, что инвесторы продают.

Сентябрьская распродажа

Именно такая распродажа и произошла в сентябре 2026 года. Ставки по ипотеке выросли примерно на 70 базисных пунктов за месяц по мере того, как инвесторы избавлялись от облигаций. Это было вызвано тремя факторами.

  • Цены на нефть. Энергоносители влияют почти на все остальные цены в экономике, и нефтяной шок повышает ожидаемую траекторию инфляции. Держатели облигаций получают фиксированные выплаты, поэтому инфляция размывает реальную стоимость того, что им причитается. В ответ они требуют более высокую доходность.
  • Инфляция, которая уже демонстрировала устойчивость. Базовая инфляция расходов на личное потребление (Core PCE) — дополнительный индикатор тренда, исключающий волатильные цены на продукты питания и энергию, — ускорилась с 3,0% в декабре 2025 года до 3,3% в июле 2026 года. Официальная цель ФРС в 2% и заявленный предпочтительный показатель — общий индекс PCE.
  • Государственный долг. Чем больше долга приходится размещать правительству, тем больше покупателей требуется привлечь, а привлечение большего числа покупателей, как правило, означает более высокую плату.

Это движение не ограничивалось 10-летними облигациями. Выход доходности 30-летних облигаций на 24-летний максимум говорит о том, что это была переоценка долгосрочного риска в целом, а не техническая аномалия в одном из сроков погашения.

ФРС пошла в другую сторону

Надежда на то, что смягчающая политику ФРС в конечном счёте потянет ставки по ипотеке вниз, была опровергнута событиями. ФРС снижала ставку трижды в конце 2024 года и ещё трижды в 2025 году. Затем она взяла паузу. Затем, 16 сентября 2026 года, она повысила ставку — единогласно, голосами 12:0. Этому предшествовали три голоса «за» повышение на июльском заседании, так что сдвиг назревал уже давно.

Председатель ФРС Кевин Уорш заявил, что инфляция была «слишком высокой слишком долго» и что критерий комитета для уверенности в смягчении политики «не был удовлетворён». В сентябрьском заявлении указывалось на ценовое давление, вызванное нефтью, и геополитические события.

Собственный документ ФРС — Сводка экономических прогнозов (Summary of Economic Projections), квартальный документ, в котором каждый представитель анонимно отмечает ожидаемый уровень ставки, — указывал в том же направлении. Шестнадцать из 18 участников спрогнозировали ставку по федеральным фондам на конец года выше медианного значения в 3,875%, при медианном прогнозе 4,1%. Это означает, что большинство представителей ожидают как минимум ещё одного повышения. Следующее запланированное решение — 28 октября 2026 года.

Ставка политики и ставка по ипотеке могут расходиться

Стоит удерживать в голове две идеи одновременно. Повышение ставки ФРС не ведёт механически к росту ставок по ипотеке, а снижение ставки ФРС не ведёт механически к их снижению. В ходе цикла смягчения 2024–2025 годов бывали периоды, когда ФРС снижала ставку, а ставки по ипотеке не двигались с места, поскольку долгосрочная доходность отражает ожидания по инфляции и росту на годы вперёд, а не сегодняшнюю ставку овернайт.

Что действительно делает повышение ставки — так это лишает основания определённый нарратив. На протяжении 2025 года заёмщик мог обоснованно рассчитывать на то, что смягчающая политику ФРС в конечном итоге потянет долгосрочные ставки вниз. После 16 сентября 2026 года этот аргумент больше не имеет под собой почвы. ФРС не борется с рынком облигаций. Она с ним согласна.

Рынок, который уже был заморожен

Этот шок ставок не обрушился на здоровый рынок жилья. Он обрушился на рынок, который практически не двигался три года.

Продажи ранее занимавшихся домов в США составили в 2025 году 4,06 млн, практически не изменившись по сравнению с 2024 годом, который был самым низким показателем с 1995 года. Продажи на вторичном рынке жилья застряли вблизи годового темпа в 4 млн с 2023 года — против исторически нормального темпа, близкого к 5,2 млн. Медианная цена дома по стране за 2025 год выросла на 1,7% до 414 400 долларов.

Главный экономист NAR Лоуренс Юн охарактеризовал 2025 год как «ещё один тяжёлый год для покупателей жилья, отмеченный рекордно высокими ценами на жильё и исторически низкими продажами», отметив при этом, что условия в четвёртом квартале начали улучшаться по мере снижения ставок по ипотеке.

Это улучшение не пережило 2026 год. К середине сентября 30-летние ставки колебались около 7,00%–7,08%. Сейчас они существенно выше.

Проблема «запертости» (lock-in)

Причина того, что объём остаётся низким даже при остановке роста цен, заключается в том, что рынок заморожен с обеих сторон. Покупатели не могут позволить себе платёж. Продавцам, многие из которых получили финансирование по ставкам значительно ниже текущих, пришлось бы отказаться от этого дешёвого кредита, чтобы переехать, что фактически означает уплату крупного регулярного штрафа за смену адреса. Результат — картина, которую мы наблюдаем сейчас: непроданные дома, выставленные на рынок, на самом высоком уровне за более чем десятилетие, наряду с исторически слабыми объёмами сделок.

Во что реально обходится один процентный пункт

Старший экономист Realtor.com Ханна Джонс отметила, что 30-летняя ставка выросла почти на целый процентный пункт за прошедший год, добавив более 200 долларов к ежемесячному платежу по основному долгу и процентам на дом по медианной цене — даже несмотря на то, что медианная цена снизилась в годовом исчислении.

Эта деталь — суть проблемы. Снижение цен должно помогать доступности жилья. Здесь же стоимость финансирования выросла быстрее, чем упала цена, так что покупатель в итоге оказывается в худшем положении, несмотря на более дешёвый дом. Доступность — это функция от платежа, а не от ценника.

Что сейчас показывают прогнозы

Прогнозы Fannie Mae и Ассоциации ипотечных банкиров (MBA) середины сентября предполагали, что 30-летняя ставка останется ниже 7% до конца 2027 года. Оба прогноза были составлены до скачка доходности казначейских облигаций в конце сентября, что делает их скорее устаревшими, чем ошибочными.

Zillow уже пересмотрела свой прогноз. Старший экономист Кара Нг заявила, что «рынок облигаций продолжает портить осенний сезон покупок жилья», и компания повысила свой прогноз по 30-летней ставке до 7,1% на конец 2026 года.

Показателен и разброс текущих котировок. Данные Lender Price, отслеживаемые National Mortgage News, показали 30-летнюю фиксированную ставку на уровне до 7,846% в одно из утр, в то время как Optimal Blue оценивала стандартную ставку в 7,386% на 30 сентября. Когда котировки кредиторов расходятся так сильно, это обычно означает, что отделы ценообразования не успевают за движущимся ориентиром.

Ключевые выводы для инвесторов

  • Ставки по ипотеке следуют за доходностью 10-летних казначейских облигаций плюс спред, а не за ставкой по федеральным фондам. Наблюдение только за заседаниями ФРС даст искажённую картину в отношении стоимости жилья.
  • ФРС повысила ставку 16 сентября 2026 года, единогласно, до 3,75%–4,00%, и медианный прогноз представителей — 4,1% к концу года. В ближайшем прогнозе не заложено облегчения, обусловленного политикой.
  • Сентябрьское движение было историей инфляции и срочной премии, вызванной ценами на нефть, устойчивой базовой инфляцией PCE на уровне 3,3% по состоянию на июль 2026 года и объёмом предложения государственного долга, а не специфическим для рынка жилья событием.
  • Напряжение проявляется в объёме рынка жилья, а не в цене. Продажи около 4 млн в год против нормы в 5,2 млн, при запасах на максимуме за более чем десятилетие, описывают рынок, который расчищается медленно, а не корректируется резко.
  • Снижение медианных цен не улучшает автоматически доступность жилья, если ставки растут быстрее. Связывающим ограничением является ежемесячный платёж.
  • Прогнозы, опубликованные до конца сентября 2026 года, следует считать устаревшими. Решение FOMC 28 октября 2026 года и траектория длинного конца кривой доходности — переменные, которые будут иметь значение дальше.

Заключение

Поразительно в ставках по ипотеке на уровне 7,6% не само число. Поразительно то, что это число было сформировано инвесторами, а не политиками, и появилось в тот момент, когда центральный банк ужесточал, а не смягчал политику. Большую часть последних двух лет рынок жилья ждал, что ФРС его спасёт. Это ожидание, судя по итогам сентябрьского заседания и собственным прогнозам ФРС, основано на неверном понимании того, кто определяет стоимость долгосрочных заимствований.

Рынок, застрявший вблизи трёхдесятилетнего минимума по продажам, может оставаться в таком состоянии долго. Ничто не вынуждает его расчищаться. Продавцы с дешёвыми кредитами могут просто отказаться продавать, покупатели — просто отказаться покупать, а запасы могут годами тихо накапливаться. Оттепель, когда она наступит, не будет объявлена с трибуны в Вашингтоне. Она проявится в первую очередь в доходности 10-летних казначейских облигаций — и, вероятно, за несколько недель до того, как её заметят в котировке по ипотеке.